Analiza piata

Procesul de despagubire a indivizilor și a familiilor acestora, care au avut proprietăți confiscate de către regimul comunist după 1945 este în plină desfășurare în Romania.

Scurt istoric

Statul Roman a început cu restituiri de proprietăți în natură către persoanele sau urmașii persoanelor care au avut proprietăți confiscate în perioada comunismului – 1945 – 1989.

Următorul pas a fost constituirea unui fond utilizat în acest proces de despăgubire, respective, Fondul Proprietatea. Acest fond a avut inițial valoarea de 14.2 miliarde lei (aproximativ 4.2 miliarde EUR).

Procesul de despăgubire prin intermediul Fondului Proprietatea a durat până în anul 2011, moment la care au fost alocate toate acțiunile deținute de către stat la Fondul Proprietatea.

În tot acest interval de timp Statul Roman a acordat despăgubiri și în numerar.

Prin folosirea acestor 3 metode de despăgubire, respectiv restituire în natură, numerar și acțiuni la Fondul Proprietatea, Statul Roman încă nu are o estimare clară privind valoarea despăgubirilor care mai trebuie plătite.

Sub presiunea Uniunii Europene, Statul Roman a promovat o lege nouă care reglementează procesul de despăgubire în prezent, respectiv Legea 165/2013.

Conform acestei legi, victimele procesul de confiscare realizat în perioada 1945 – 1989, sunt despăgubite prin intermediul unor puncte, a caror valoare nominala este de 1 leu/punct.

Legea 165/2013 prevede doar 2 metode de monetizare a acestor puncte:

– numerar in 7 tranșe anuale începând cu 2017, respectiv câte 14%/an și 16% în cel de-al 7-lea an
– participarea la licitații – unde pot fi cumpărate active deținute de către stat/

Situația Fondului Național Imobiliar este incertă în present. Față de termenul specificat în lege există deja o amânare de 3 ani. Portofoliul acestui fond nu este încă stabilit și nici procedura de lucru.

Aceste licitații ar fi trebuit să înceapă, conform legii 165/2013, din ianuarie 2016, însă au fost amânate pentru începutul anului 2017.

Cadrul legal

Legile care reglementează cadrul legal al procesului de despăgubire în Romania sunt 165/2013 și 401/2013.
Organismul care coordonează procesul de despăgubire și acordare de puncte ANRP este Comisia Națională de Compensare a Imobilelor. CNCI este formată din 11 membri, respectiv Președintele ANRP, reprezentantul Primului Ministru precum și membrii din partea Ministerului Agriculturii și Ministerului Justiției.
Activele ce urmează a fi licitate doar cu punctele ANRP urmează să facă parte din portofoliul Fondului Național Imobiliar și provin, conform legii, de la Agenția Domeniilor Statului, primării, prefecturi etc.
Comisia Națională urmează să facă publice valorile fiecărei proprietăți din cadrul Fondului Național Imobiliar, iar licitațiile urmează a avea loc săptămânal începând cu ianuarie 2017.
Proprietățile câștigate la licitație urmează a fi transferate către câștigătorul licitației în termen de 60 de zile de la data licitației.
Regulile exacte ale licitatiilor urmează a fi stabilite de către Guvern și ANRP.

Principalele caracteristici ale procesului actual de despăgubire

Valoarea totală a despăgubirilor ce urmează să fie restituită

In momentul de fata nu exista o estimare oficiala a valorii totale a despagubirilor ce urmeaza a fi acordate de catre Statul Roman.
Din analizele noastre, procesul de despagubire actual presupune rezolvarea unui numar de peste 20.000 de dosare de despagubire vechi (din care jumatate vor primi puncte ANRP judecand dupa ritmul actual de rezolvare a acestor dosare) precum si rezolvarea unor dosare noi ce urmeaza a ajunge la ANRP de la diverse institutii precum municipalitati, prefecturi. Aceste dosare ce urmeaza a ajunge la ANRP sunt revendicari ce nu pot fi restituite in natura. Estimarea unui numar precis privind aceste dosare ce urmeaza a ajunge la ANRP este foarte dificil de realizat dar cu siguranta sunt de ordinul miilor.

Active ce urmează a fi scoase la licitațiile cu puncte ANRP

Deși activele care vor face parte din portofoliul Fondului Național Imobiliar destinat licitațiilor cu puncte ANRP nu au fost făcute publice, Președintele ANRP a menționat de-a lungul timpului că acest fond va include 400.000 ha de pământ și 3.2 milioane ha de pădure.
Evaloarea acestor active urmează să fie realizată, cel mai probabil, pe baza unei grile notariale.

Cate puncte au fost emise pănâ în prezent?

De la începutul procesului de emitere a punctelor ANRP, din iulie 2013, au fost emise aproximativ 1.3 miliarde puncte către aproximativ 3.500 persoane fizice și juridice.
Din acest număr, aproximativ 220 de persoane dețin peste 1 milion de puncte ANRP și doar 20 de persoane dețin 10 milioane de puncte.

Procedura de licitație

Regulile exacte de desfășurare a licitațiilor urmează să fie stabilite în cursul acestui an, iar procedura de licitație prevede desfășurarea acestor licitații în regim de videoconferință.

Ce se întâmplă în situația în care punctele nu sunt utilizate în cadrul licitațiilor?

In masura in care un proprietar de puncte nu reuseste ca adjudece nici o proprietate in cadrul unei licitatii, precum si punctele ramase in proprietate dupa adjudecarea unei proprietati in cadrul unei licitatii, respectivul pentent va putea incasa in rate anuale valoarea nominala a punctelor in termen de 7 ani.

Pot diverse instituții financiare străine să cumpere puncte ANRP?

În momentul de față, legea în vigoare, 165/2013, nu restricționează nicio entitate juridică română sau străina în procesul de cumpărare a punctelor ANRP.

Fondul Proprietatea vs. Puncte ANRP
Fondul Proprietatea Puncte ANRP
Alocare 2007 - 2011 Iulie 2013 - prezent
Valoare 14.2 miliarde lei Nu exista nici o estimare oficiala;1.2 miliarde lei pana in prezent
Portofoliu Actiuni la peste 80 de companii; listate si nelistate la bursa Active imobiliare detinute de Stat prin ADS si alte institutii; Numerar la Ministerul Finantelor
Conducere Initial numit de catre stat; Franklin Templeton din 2010 Comisia Nationala de Compensare a Imobilelor; 11 membrii numiti de Stat
Tranzactionare Depozitarul Central; piata gri si nereglementata Piata gri; reglemenatata doar prin contracte notariale
Decontare Depozitarul Central ANRP
Monetizare Listare la Bursa de Valori Bucuresti Licitatii sau numerar in 7 rate anuale
Discount Inainte de listare: 40 - 75% 50% fata de valoarea nominala
Lichiditate 40% din Fond tranzactionat inainte de listare Est. 10 - 15%

Riscuri

Taxare

În prezent, nu există nicio taxă aferentă cumpărării sau vânzării de puncte ANRP și nici informații cum că ar putea sa existe.
Însă, în trecut, Guvernul României a impus o taxa de 85% pe câștigul rezultat din cumpărarea dosarelor și a drepturilor litigioase cu discount-uri foarte mari de către anumite persoane.
Această taxă a avut justificarea descurajării corupției aferente acestui proces de despăgubire.

Lichiditate și volatilitate

Lichiditatea pieții punctelor ANRP este influențată de ritmul de emitere a punctelor, respectiv, 50 de milioane de puncte lunar.
Acestui efect i se adaugă faptul că există potențial de vânzare din partea deținătorilor existenți de puncte.
Distribuirea acestora este un alt criteriu care afectează foarte mult lichiditatea acestei piețe.
Volatilitatea pieții punctelor ANRP este destul de mică și este influențată în principal de știrile negative care vin din partea instituțiilor guvernamentale.

Amânări

Până în momentul de față sunt deja amânări consistente ca timp, atât în cazul constituirii Fondului Național Imobiliar, cât și în ceea ce privește termenele de rezolvare a dosarelor de despăgubire.
Este destul de improbabil ca termenul de 5 ani estimat de Legea 165/2013 să fie respectat, în ceea ce privește soluționarea tuturor dosarelor de despăgubire.
Având în vedere aceste amânări, estimarea privind termenul 7 ani pentru plata în numerar a acestor puncte pare destul de dificilă.
Începerea licitațiilor cu punctele ANRP la 01.01.2017 pare destul de improbabilă, având în vedere toate aceste amânări, precum și lipsa de informații în acest sens.